在河南省安阳市高新区平原路与海河大道交叉口路西矗立着一幢酒店，其两侧紧邻着住宅楼，酒店名为安振大酒店。但住宅楼和酒店的建成，却让两家合作的公司因合同纠纷产生了争议，并且愈演愈烈，打起了多场诉讼官司。近日，安阳金港房地产开发有限公司（以下简称金港公司）董事长韩茂军向媒体反映，其公司在与安阳振动器有限责任公司（以下简称安振公司）合作、合资开发建设住宅楼、写字楼期间，安振公司拒不履行合同约定的义务，造成金港公司数千万元的损失。
据了解，2006年10月27日，安振公司通过出让方式取得位于安阳市开发区海河大道东段北侧25023.72㎡的土地使用权，办理了安开国用（2006）第6号土地使用证书，地类（用途）为工业用地。2007年，金港公司与安振公司联合开发了安振大酒店两侧的住宅楼，双方签署了《联合开发安振公司开发区综合办公宿舍楼协议书》。
韩茂军称，合同签订后，乙方金港公司按照协议斥资上千万元履行了合作协议内容，完成了酒店的建设，并出资3500多万元建成了两栋楼房，甲方安振公司分得了30%的房产。安振公司当时的土地性质是经出让取得的工业用地，但是在2009年12月4日经政府会议纪要明确该两栋楼房为商住楼，明确了要补缴土地出让金差价，办理土地手续等有关事宜；在规划、土地、建设等各项手续办理到位后，办理商品房预售许可。但是安振公司并未补缴土地出让金差价，完成土地用途变更义务，导致韩茂军的金港公司对于预期的房产商业开发销售并为业主办证的目的无法实现。
“在住宅项目中，金港公司完成全部出资，安振公司在合作中的不作为，即：不履行补缴土地出让金的义务，不完成土地变更义务，不予完成项目立项、规划等，导致整个合作项目无法达到预期的商业目的，令金港公司的利益遭受了极大损害。”韩茂军愤愤不平地说道。
2010年10月，金港公司与安振公司签订合资、合作开发建设酒店《协议书》，双方约定，安振公司提供490.5平方米的土地使用权，并负责项目立项、规划等，金港公司负责投资建设，也就是说，安振公司以490.5平方米 土地使用权作为出资。由于该地块性质是工业用地，开发建设酒店需要将工业用地变更为商业用地，因此土地变性由安振公司负责。双方还约定，酒店建成后，四层以下按3:7分配，安振公司分3，金港公司分7。为便于管理，地下室-4层，双方若购对方面积，安振公司优先有购买权。
韩茂军说，在《协议书》实际履行过程中，金港公司投入数千万元建成酒店，当时周边营商环境不好，安振公司表示只要钱不要房，其间安振公司向金港公司发出要钱的公函。十几年后，安振公司反而又要分割酒店。和住宅项目的问题一样，酒店项目由于安振公司未按照协议书的约定履行责任及义务，未完成上述地块的变性，立项、规划等手续，未缴纳土地变更用途的土地转让金，安振大酒店之后被定性成违章建筑。
法院支持原告诉求，酒店被分割后被告须赔偿不存在的损失
安振公司为了侵占建成的安振大酒店，于2018年8月27日向安阳市龙安区人民法院起诉金港公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，安振公司主张确认协议无效，判令被告金港公司将涉案楼房返还原告，并给付原告安振公司从2014年2月19日至交付原告之日止非法占有原告房屋期间造成的损失，暂计188万元。
龙安法院经过一审、重审，先后于2018年12月30日、2020年9月15日，两次判决驳回安振公司的诉讼请求。该案两次判决，两次被安阳市中级人民法院发回重审。2021年11月18日，安阳市龙安区法院作出（2021）豫0506民初752号民事判决书，判决如下：一、确认原告安阳振动器有限责任公司与被告安阳金港房地产开发有限公司签订的安振大酒店建设及分成协议书无效；二、被告安阳金港房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内将安振大酒店地下室和1到4层楼的房产按每层房屋建筑面积的30%分成交付原告安阳振动器有限责任公司，需交付的房屋是位于安阳市高新区平原路与海河大道交叉口西北角平原路路西的安阳市金月亮假日酒店有限公司平原路店所占的房屋，交付房产从整个楼房的南头丈量，楼房南头的楼梯为双方共用楼梯，双方任何一方不得阻碍另一方正常使用。楼房楼梯所占建筑面积的30%从安阳振动器有限责任公司1至3层楼应分面积中扣减，分割界线所需费用由安阳振动器有限责任公司负担；三、驳回原告安阳振动器有限责任公司要求被告给付原告从2014年2月19日 至交付原告之日止非法占有原告房屋期间造成的损失，暂计为188万元的起诉；四、驳回原告安阳振动器有限责任公司其他诉讼请求；五、驳回被告安阳金港房地产开发有限公司的反诉请求。
对于上述判决，韩茂军认为：“在案件诉讼过程中，身为安振公司董事长的白光明利用自己当时是省人大代表的身份干预司法。最终，本案审判长刘振华在2021年11月18日判决双方于2010年10月签订的合资合作开发建设酒店的《协议书》无效，但是却支持按照协议约定的分成比例对酒店进行分割。该判决支持了对安振公司有利的全部诉求，有失公平且违反法律基本逻辑。”
据了解，龙安区法院判决《协议书》无效后，安振公司和金港公司均不服该判决提出上诉。安阳市中级人民法院于2022年2月28日作出（2022）豫05民终71号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
但金港公司不服（2022）豫05民终71号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高院于2022年8月1日作出（2022）豫民申4781号民事裁定，其中认定2010年10月14日双方就安振大酒店建设及分成达成的协议为有效协议，双方未能办理涉案土地变性和建设规划许可的情况，仅是影响合同履行的情形，亦能通过双方协商配合办理解决，并不影响协议的效力，本案并不是协议的内容违法，而是双方未按协议履行导致产生违法后果；原审判决认定协议因违反法律、行政法规的强制性规定而无效欠妥，予以指正，但原审判决的该认定并不影响裁判结果，并无再审之必要；原审判决按照协议约定进行分配符合双方当事人的真实意思表示，后续也有完善合法手续的可能，故原审判决按照协议约定进行分配符合公平原则和案件实际情况，安振公司对分成的房屋按现状仅享有使用权和收益权，裁定驳回金港公司的再审申请。
2022年4月6日，安振公司就（2021）豫0506民初752号生效民事判决向安阳市龙安区人民法院申请强制执行。2022年5月18日，经安阳市龙安区人民法院、安振公司、金港公司三方现场测量确认，案涉楼房东西宽10米，南北总长54米，其中室内楼梯南北间距3.1米；安阳振动器公司分得该楼房负一层和第4层各楼层30%，即自南向北15.27米〔（54-3.1）×30%〕，1层至3层各楼层30%（减去楼梯30%面积），即自南向北14.34米〔（54-3.1）×30%-3.1×30%〕。该案执行完毕。
安振公司随后又向安阳市文峰区人民法院提起诉讼，要求分割安振大酒店第10层、11层的房产，并要求金港公司支付在占有应分得房产份额期间的损失。安阳市文峰区人民法院未经认真审理，判决：一、被告安阳金港房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告安阳振动器有限责任公司占用原告应得房产份额期间的损失共计99914.18元；二、被告安阳金港房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内将安振大酒店第10、11层楼的房产按每层房屋建筑面积的30%分成交付原告安振公司，需交付的房产位于安阳市高新区平原路与海河大道交叉口西北角平原路西，现安阳市金月亮假日酒店有限公司平原路店所占的第10、11层楼的30%，楼梯为原、被告共用，减去楼梯占用宽度后，分别从第10、11层楼的南头自南向北长14.34米、宽10米的面积为原告应取得的房产面积。
律师：分割房产并非必要条件且应充分具备使用功能，计算损失应为实际发生的损失
关于酒店房产分割问题和损失赔偿问题，河南永生律师事务所陈燕民律师指出：双方签订的是合资、合作开发建设协议，安振公司主张协议无效，安阳市龙安区人民法院以协议无效予以判定，但对于实体权利以房产分割予以处理，违背了双方的约定，也侵害了物的整体价值权利。酒店是一个整体，分割部分房产，必然影响使用价值；且在协议中约定，为便于管理，双方均有权购置对方所分房产，且安振公司优先。诉讼前，安振公司曾经出函，放弃房产分配权，要求支付购置款项。那么即便实体权利，安振公司也仅应当享有分得房产的购置款项，并非房产所有权。安阳市龙安区人民法院确认协议无效，是在刻意规避协议约定的权利义务。虽然河南省高级人民法院认定合同有效，但对于实体权利的处分仍然以房产分割判决，明显错误。
陈燕民认为：安阳市文峰区法院在之前安振公司曾经提起诉求，未获支持的情况下，对于重复起诉诉求，违背“一事不再理”的原则予以支持，将酒店的10层、11层的30%房产判决给安振公司，也未考虑安振公司不享有酒店5层-9层使用权，无法实际使用的情况下，显然不妥。判决金港公司支付地下室占有损失，不考虑地下室至今未使用情况，并未存在实际损失的情形，明显不妥。（张光军）
